裝配式建筑或迎爆發式增長 挺進萬億藍海市場
文章出處：未知 人氣：發表時間：2019-12-09
從構想到試水，從質疑到探索再到發展。自2016年以來，在中央政府裝配式建筑發展計劃和激勵政策的引導下，各省市紛紛開啟了裝配式建筑的發展熱潮。作為建筑工業化的發展重心，依托房地產業的裝配式建筑或迎來爆發式的增長機遇。
2019年10月17日，住建部發布《關于組織申報第二批裝配式建筑示范城市和產業基地的通知》。而在兩年前的2017年11月9日，住建部住建部正式認定北京、杭州等30個城市為第一批裝配式建筑示范城市，萬科、碧桂園等195個企業為第一批裝配式建筑產業基地。
按《“十三五”裝配式建筑行動方案》對“2020年裝配式建筑占新建建筑面積比例達15%以上”的要求測算，2020年裝配式建筑市場規模將超過萬億元。
不過，我們注意到，目前我國綠色裝配式建筑發展雖已初具規模，但與發達國家相比，仍存在科技創新不夠系統完整、產品種類較少等薄弱環節，我國裝配式建筑還存在著成本過高、建造方式粗糙、污染排放高等亟待解決的難題。
發展“尬局”
裝配式建筑成熟于德國和日本，在我國經歷了上世紀50年代開始、70年代繁榮、80年代停滯的歷程后，近年來全面重啟。
據一位地產界人士介紹，2007年萬科在上海浦東萬科新里程項目上試水裝配式建筑的工藝，被視為商業房地產開始了對這一領域的探索。
萬科總規劃師付志強此前曾表示，萬科裝配式建筑的發展，從2007年到現在走過了4代，也可以說是5代。他認為，我國裝配式建筑發展需要政策引導和全行業各司其職。
2017年11月9日，住建部發布《住房城鄉建設部辦公廳關于認定第一批裝配式建筑示范城市和產業基地的函》，認定萬科、碧桂園等195個企業為第一批裝配式建筑產業基地，裝配式建筑被拉入了主流地產視野。
今年以來，建業地產、美好置業等房企也紛紛布局裝配式建筑。
值得注意的是，2019年11月6日，長沙遠大住宅工業集團股份有限公司在香港聯交所正式IPO，成為香港聯交所第一家成功上市的裝配式建筑企業，得到了資本市場認可。
住建部統計數據顯示，2015年全國新建裝配式建筑面積為7260萬平方米；2016年達到1.14億平方米，同比增長57%；2017年新建裝配式建筑面積約為1.52億平方米；2018年建筑工業化程度進一步提高，全年新建裝配式建筑面積達到約2.9億平方米，同比增81%。
雖然我國裝配式建筑整體增長明顯，不過目前在房地產領域的應用范圍依然較小。一頭部房企的資深施工監理負責人告訴我們，目前來說，一個區域內的在建項目，裝配預制的施工場地僅占20%。
由此可見，裝配式建筑在我國房地產行業中的發展并非順風順水。那么，到底是什么原因影響了這一被視為“建筑工藝進步”的技術在房地產領域的普及和落地？行業應該如何看待這一先進技術？
成本之困
裝配式建筑是指在工廠預制構件(如住宅通用部品等)，通過工業化施工技術(螺栓連接、焊接以及鋼筋混凝土的搭接和澆筑等)在建筑工地將構件連接為整體、形成現代化建筑。
上述地產界人士說，裝配式建筑要求建筑設計、結構設計、施工、管理等各方面都向綜合性和現代化方向發展。也由此其施工周期短、環保屬性更強，同時各項性能較傳統建筑優良。此外還具有空間布置靈活、綠色環保可持續發展、自重輕承載力高、質量優良等特點。
但當工藝術實現商業化，無法忽略的一個前提便是——成本。
58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者，尤其是規模小的裝配式住宅，成本反比普通方式住宅更高。
不過相比材料費用，更突出的矛盾，其實是時間成本。
“施工進度比普通作業結構要慢，這對于講究快周轉、時間就是金錢的開發商來說，肯定行不通。”上述頭部房企的資深施工監理負責人稱，裝配建筑對現場吊裝條件要求特別高，對于現場操作施工人員的技術有很高要求。
其表示，實際情況是，一般多層、高層的鋼結構平均每4天就能完成一層，但目前采用裝配式吊裝完成一層最少也要7——8天。
不過該地產界人士也表示，理論上，裝配吊裝的施工速度應該比傳統施工快30% ——50%，但實際運用中，裝配式建筑并沒有體現出施工周期短、資金利用率高的優勢。
顯然導致這一矛盾的，是技術普及度和應用率的差距。
張波表示，目前國內對裝配式建筑的認知度尚有不足，雖然裝配式住宅有著諸如建設標準化程度高、可產生節能效應等特點，但短期內大量替代手工的、離散的傳統建筑方式依然有著較大難度，部分品牌房企的試點依然還在進行中。
中建科技集團公司董事長葉浩文此前在接受媒體采訪時直言，我國的裝配式建筑發展還處在初級階段，還存在很多問題，比如開發商普遍關注的成本問題和結構安全問題，這些問題都可以通過一體化建造方式來解決。
葉浩文表示，工業化的東西，只要實現標準化、規模化，成本就會降下來。比如可以設計施工一體化，考慮一體化建造，承重墻跟圍護、裝修、機電結合起來，與預留預埋結合起來。現在成本高是因為對技術的研究還不夠，還沒有用新的建造方式去取代落后的建造方式。
何時能“省錢”
顯然，裝配式建筑的優勢是不容忽視的。上述頭部房企的資深施工監理負責人說，在鋼材價格高居不下的行情下，實現裝配建筑的產業化、工業化，能從人工等環節大量成本節約。
就成本而言，他舉例稱，如果普通現澆結構，按建筑平方米計算，高層每平方米要貴300——400元；按照一個單元30層計算，2萬平方米左右，每棟樓要貴出700萬元。
如果當初土地出讓時要求做裝配式建筑的話，如果做預制構件，項目可以提前銷售，有的地方在正負零的時候就可以銷售，開發商還可以先賣就可先回款。其次，有些地方為鼓勵房企采用裝配式建，推規定做預制構件可以獎勵容積率，相當于變相增加房屋可售面積。
“以江蘇地區為例，如果外墻使用預制構件，外墻體不計入，一般計算面積是以腔體中心線為基準，如果外墻不算面積，相當于整個房子沒有90平方米，就可以做更多套房子。如果賬算得過來就愿意做，如果算不過來就擱置。”該施工監理負責人說。
另外在費用投入方面，有觀點認為和現澆鋼混結構相比，裝配式建筑要預制構件，即先需要在磨具內澆筑混凝土，開模的磨具費用較高。
“其實如果磨具周轉次數越多，攤銷下來的構建成本就越低。”張波認為，我國裝配式建筑標準化、通用化不足，缺乏與產業化生產方式相適應的裝配式結構體系，而這非一朝一夕而成。
所以，開展裝配式住宅不能單靠部分房企“嘗鮮試水”，而需在政府政策引導下，房企以及其上游相關企業的共同推進，同時政府要引導建立更為全面的標準制定，聚焦單個房企的裝配式建筑對于增加利潤或無太大意義。
“尤其是中小企業，一般來說更難從裝配式建筑中取得比傳統建筑方式更好的成本，所以中小房企運用裝配式建筑的時機點并不成熟，在一定城市群和區域內有大量可供開發項目的大型品牌房企，值得推廣裝配式建筑。”張波指出。
張波同時強調，從未來長遠發展來看，中國人口紅利的逐步減弱導致人力成本在未來會不斷攀升，反作用于房企和建筑企業必須思考用裝配式住宅的方式減少人力，以達到降低成本的目的。
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